¿Qué es la plusvalía y cómo afecta el precio de las viviendas?
Si deseas saber exactamente el valor de tu casa o terreno o quieres saber si tu inversión crecerá en el tiempo, debes asesorarte con un perito valuador para que establezca cuál es el valor adecuado de tu vivienda o propiedad. El propósito de esta publicación es darles información sobre los atributos y factores que determinan que el precio de una vivienda se multiplique con los años.
En el ámbito de la construcción de viviendas y el Real Estate, muchas empresas se dedican a la compra y venta de bienes inmuebles a cambio de un porcentaje del valor comercial de la propiedad.
Los agentes de bienes raíces se encargan de la comercialización (compra o venta) de propiedades y de encontrar la casa indicada para ciertos compradores en específico. El agente busca las viviendas según las características, tanto de espacio como de precio, que ha solicitado el cliente y se encarga de mostrar las propiedades a los compradores.
Los Bienes Raíces o Real Estate abren la posibilidad a los inversores de formar un patrimonio, ya que se pueden conseguir altos rendimientos con muy bajo riesgo. El sector de la construcción y la venta de viviendas es uno de los que más dejan dividendos, debido a la existencia de un factor que puede generar más rentabilidad o ganancia con el tiempo: la plusvalía.
Toma en cuenta que Costa Rica es el segundo país más caro de Centroamérica para construir. La mano de obra, el concreto y otros materiales son mucho más baratos en otros países de la región, según un estudio elaborado por la Cámara Costarricense de la Construcción.
De acuerdo la empresa BildTek, en Costa Rica el costo de construcción en dólares por metro cuadrado subió más del 75% en los últimos 10 años. Esto significa que construir en el 2005 costaba $400 por metro cuadrado y ahora cuesta en promedio $700. A ello se suma que la mano de obra aumentó un 80% del 2005 al 2015.
La plusvalía es el aumento del valor de un bien inmueble a través del tiempo. Depende de varios factores, entre ellos:
Ubicación
Si la propiedad se encuentra en una zona con buenos servicios básicos, centros comerciales, teatros, escuelas, cines, centros de trabajo, es probable que su valor sea mayor. Por el contrario, si el bien inmueble está localizado en un lugar con problemas en los servicios básicos y está lejos de las zonas comerciales y de las fuentes de trabajo, su precio será menor.
Accesibilidad
Las vías de acceso y comunicación a un inmueble son fundamentales, y en caso de que estas sean buenas, la casa tendrá mayor plusvalía. Existen apartamentos en zonas céntricas que podrían valer más que una casa grande lejos de la ciudad. El diferencial en el precio existe, entre otras cosas, por la accesibilidad.
Servicios
El otro factor esencial que aumentan el precio de una casa son los servicio. Si el inmueble tiene un mayor número de servicios, mayor será su plusvalía. Hablamos de servicios básicos como agua potable, alcantarillado, drenaje, alumbrado público, electricidad, transporte público, entre otros.
Vistas
Por lo general, los apartamentos y casas más cotizados son los que tienen una mejor vista. Es decir, que si el apartamento tiene vista panorámica, su valor será mayor. Si no tiene vistas o la vista es obstruida por otro edificio, su costo podría verse afectado.
Próximas construcciones o desarrollos
La plusvalía de un inmueble puede aumentar, si en los próximos años hay planes de construir un centro comercial de grandes magnitudes, un aeropuerto o una planta automotriz, entre otros. Esto atraerá más infraestructura y la propiedad será mejor valorada.
Aumenta el valor de tu propiedad
Si entre sus planes está el vender una propiedad, puede realizar mejoras y refacciones que la revalorizarán. Es decir que, si la fachada tiene un aspecto descuidado, los futuros compradores pensarán que el interior y los demás espacios de la propiedad están las mismas condiciones. Un inmueble con mantenimiento frecuente, que además luce bien por dentro y por fuera tendrá mayor plusvalía.
Enemigos de la plusvalía de tu inmueble en Costa Rica
Alcanzar el sueño de tener una vivienda o propiedad requiere de mucho trabajo y esfuerzo, tanto por su costo como por el tiempo que tardará en financiarla. Por eso es importante conocer y cuidar, dentro de lo posible, los factores que podrían afectar su valor.
Si bien la ubicación es esencial cuando del valor de un inmueble se trata, los especialistas en el sector jerarquizan las amenazas para su plusvalía, en función de los puntos porcentuales que puede restarle, así como del ritmo o tiempo con el que esto ocurra.
Conservación y nuevos proyectos
Para las propiedades, específicamente para las usadas, hay dos factores que pueden disminuir su valor de una manera importante. Estos son: el mantenimiento y el desarrollo de nuevos proyectos o construcciones en la zona aledaña.
El estado general del inmueble y su edad son cruciales. Por lo general existe una apreciación por ser un bien inmueble, pero ocurre una depreciación a causa de las construcciones.
El lote donde están construidas las viviendas y los apartamentos suelen apreciarse. No obstante, las construcciones en sí tienen la tendencia a depreciarse por un desgaste natural
Pese a que suena bien que los terrenos aumenten su valor, la apreciación de la zona no suele ser equitativa para todos los inmuebles. Las viviendas usadas son las más afectadas en su valor ante la llegada de repentinos proyectos inmobiliarios.
De ahí que invertir en el mantenimiento de tu inmueble sea tan importante, y no solo cuando considere que sea necesario, sino de una manera periódica. El mantenimiento se vuelve una especie de seguro no solo contra la pérdida de valor por nuevos proyectos y por el desgaste natural del inmueble, sino también para combatir otros factores como la inseguridad.
La inseguridad
Pese a que parece lógico que la inseguridad de la zona donde está ubicado el inmueble puede afectar su precio, los efectos de la violencia y la falta de seguridad pueden ocurrir muy rápidamente y con consecuencias a largo plazo.
Cambios en los atractivos de la zona
La plusvalía generalmente va en función de la ubicación, las vías de comunicación primarias, secundarias y factores como la cercanía de escuelas y hospitales, así como medios de transporte. Si estos rubros son un atractivo de la zona y hay un cambio en ellos, podrían impactar negativamente.
Zonas de mayor plusvalía en la Gran Área Metropolitana de San José
En la Gran Área Metropolitana, los proyectos habitacionales que se ofertan tienden a desarrollarse al este y oeste de la misma, principalmente en los cantones de Santa Ana, Escazú, Montes de Oca, Curridabat, en el cantón de Alajuela en los distritos del sur y este de la ciudad, Paraíso (Cartago) y en la provincia de Heredia en San Pablo y en el distrito Ulloa del cantón de Heredia.
El 90% de los proyectos y el 85% de las soluciones de vivienda de la oferta, tienen montos de solución por encima de los $100.000 (alrededor de 50 millones de colones), para poder acceder a un crédito de ese monto, se requiere de ingresos mensuales de más de 2 millones de colones, monto que, de acuerdo con la ENAHO del 2012, solo lo percibe un 11,3%% de los hogares del país.
Con esto se podría concluir que existe un mercado y una oferta de vivienda variada en diseños, estilos, ubicación, etc. pero centrada en una población meta o mercado restringido.
Plusvalía en el Este de San José
La oferta de vivienda en la actualidad rompe con los patrones que existían hace unas décadas en el país. Amenidades que hasta hace unos años eran considerados como lujos dentro del imaginario social, hoy parecen lo usual de esa oferta: piscinas, gimnasios, estacionamientos dobles, seguridad 24/7, tapias perimetrales, entre otras, factores que aumentan la plusvalía de las viviendas.
Sin embargo, no solo el precio de las viviendas es importante. El clima, la belleza de la naturaleza y nuevas opciones de entretenimiento en el sector Este de la Gran Área Metropolitana se han convertido en un imán para las personas que buscan propiedades.
Con el crecimiento de la ciudad, los desarrolladores inmobiliarios han conseguido nuevos espacios en zonas como Cartago, Tres Ríos y Curridabat, o bien, zonas más montañosas y con menor densidad de población como Concepción y San Ramón de La Unión; Granadilla y Sabanilla, etc.
Entre los principales atractivos de esas áreas están el clima agradable, porque es más fresco que el Oeste; el paisaje natural, porque aún hay zonas boscosas, y los precios, que no son tan altos como otros lugares.
No obstante, podría mencionarse como desventaja que hay menos vías de accesos y amenidades para disfrutar, además una menor cantidad de fuentes de trabajo disponibles que en el Oeste, Heredia y Alajuela.
Pero en los últimos años esta tendencia ha ido cambiando. En las adyacencias de la autopista Florencio del Castillo se observa el crecimiento comercial con Momentum, en Pinares de Curridabat, y Terramall, en La Unión. Al culminar la autopista, en Cartago, está el centro comercial Paseo Metrópoli.
Poco a poco han ido proliferando supermercados, tiendas por departamentos, restaurantes y hoteles cerca de esa carretera. Existen otros desarrollos comerciales, aunque un poco más pequeños. Por otra parte, la oferta laboral ha ido creciendo también, con la instalación de centros de atención de clientes y actividades financieras en sitios como Curridabat, Montes de Oca y Moravia.
Por su parte, en Cartago existe una zona franca, en la que están previstos nuevos desarrollos industriales. La Zona Franca La Lima es el único proyecto inmobiliario empresarial e industrial en la zona este del país. Se estima que el proyecto albergue cerca de 38 empresas entre los próximos 10 a 15 años, que generarían más de 10 mil empleos directos y 30 mil empleos indirectos.
Los precios de esta zona aún no están atrapados por la burbuja inmobiliaria. Lo más atractivo son el paisaje y la cercanía con futuros desarrollos como el nuevo hospital y una zona franca que está por desarrollarse. Si bien hay sitios casi desconocidos para la mayoría, también hay otros que han ganado una importante plusvalía, en especial los que están más cerca de San José.
En términos nacionales, durante los nueve meses de 2016, se han registrado ante el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos más de 7 millones de metros cuadrados, valor que es un 16% mayor al reportado para el mismo periodo de 2015. San José reportó un crecimiento del 7%, mientras que Heredia un 42% y Guanacaste un 24%.
Antes de adquirir una vivienda o un lote en el Este hay que tomar en cuenta que la ubicación sea conveniente para desplazarse a su centro de trabajo, que esté cercana a plazas comerciales, para que no resulte complicado salir a hacer compras rápidas, también se recomienda revisar las vías de acceso, cantidad de autobuses que pasan cerca de su casa, e incluso la línea del tren. Cuantas más opciones de movilización tengas, mejor.
Aumento de la plusvalía en San José
El valor de las propiedades en la Uruca, por ejemplo, se incrementaría hasta un 15%, una vez que sea inaugurada la carretera Circunvalación Norte, conectando la Ruta 32 con la Autopista General Cañas y la Ruta 27.
Es un desarrollo de infraestructura en zona cercana al centro de San José, tanto para el uso residencial como comercial, una vez que se elimine al tránsito pesado, que actualmente causa problemas crónicos de congestión y contaminación.
No obstante, la lentitud del Estado en construir la nueva carretera atrasa las oportunidades de incrementar el valor del área, así como de mejorar la calidad de la vida urbana.
En cuanto a la plusvalía, las propiedades pegadas a la vía principal de la Uruca incrementarían en un 15%, mientras el valor de las zonas colindantes aumentaría en alrededor de un 10%, dijo Randall Fernández, gerente general de Colliers.
Otros expertos coinciden en que habrá una revaloración de la zona, una vez que desaparezcan los tráileres y otros vehículos pesados, que necesitan esa calle para cruzar la ciudad.
Normalmente el impacto sobre el precio de la tierra al mejorar la circulación vehicular en una zona particular se espera entre un 10% y un 12%.
El valor de las propiedades sobre la vía principal de la Uruca va de unos $500 a $600 por metro cuadrado, y de unos $150 a $200 en las zonas colindantes, de acuerdo con los expertos, pese a que hay bastante variación dependiendo del lugar.
Los nuevos proyectos serían más que todo residenciales y comerciales, ya que la industria pesada poco a poco está dejando la zona.
